Dededen kalan ev ve arsası olanlar dikkat: Miras kavgasını bitirecek düzenleme

Miras kalan taşınmazların paylaşımı nedeniyle yıllarca süren hukuki anlaşmazlıklarda yeni bir dönem başladı. İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesinde yapılan düzenlemeyle, belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarının satışında ilk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilmesinin önü açıldı.

Düzenlemenin temel amacı, aileden kalan ev, arsa ve tarla gibi taşınmazların ilk ihalede üçüncü kişilere satılmasını önlemek ve mirasçıların taşınmazı aile içinde tutabilmesine imkan sağlamak.

İLK İHALEYE ÜÇÜNCÜ KİŞİLER KATILAMAYACAK

Yeni sistemde, gerekli şartların sağlanması halinde birinci artırma yalnızca taşınmazın malik olan mirasçıları arasında gerçekleştirilecek. Akraba dahi olsa mirasçı olmayan üçüncü kişiler ilk ihaleye katılamayacak.

Ancak uygulamanın devreye girmesi için iki koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekiyor. Taşınmazın tüm maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde herhangi bir mülkiyet hissesinin bulunmaması gerekiyor.

Mirasçılardan birinin hissesini daha önce mirasçı olmayan bir kişiye devretmesi halinde ise ilk ihalenin yalnızca mirasçılar arasında yapılması mümkün olmayacak.

İLK İHALEDE YÜZDE 100 BEDEL ŞARTI

Mirasçılar arasında gerçekleştirilecek birinci artırmada taşınmazın muhammen bedelinin tamamının karşılanması gerekecek.

Teklifin, taşınmaz için belirlenen muhammen kıymetin yüzde 100'ünü ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma giderlerini karşılaması şart olacak.

Bu sayede taşınmazı almak isteyen mirasçının, diğer mirasçıların paylarını belirlenen gerçek değer üzerinden karşılaması hedefleniyor. Böylece mirasçıların haklarının taşınmazın düşük bir bedelle satılması nedeniyle zarar görmesinin önüne geçilmesi amaçlanıyor.

TAŞINMAZIN DEĞERİ NASIL BELİRLENECEK?

Satışa konu taşınmazın muhammen bedeli, kıymet takdiri kapsamında belirlenecek. Böylece taşınmazın değerinin objektif biçimde ortaya konulması ve ilk ihalede değerinin altında satılmasının önlenmesi hedefleniyor.

Birinci artırmada gerekli teklif koşulları oluşmazsa taşınmaz ikinci artırmaya çıkarılacak.

İKİNCİ İHALE HERKESE AÇIK OLACAK

İlk artırmada mirasçılardan alıcı çıkmaması veya yasal teklif şartlarının karşılanamaması halinde ikinci artırmaya geçilecek.

İkinci artırma ise üçüncü kişilerin de katılımına açık olacak. Bu aşamada asgari teklif, muhammen kıymetin yüzde 50'si ile taşınmazla güvence altına alınan ve satış isteyen alacağından öncelikli olan alacakların toplamından yüksek olan tutar esas alınarak belirlenecek. Buna paraya çevirme ve paylaştırma giderleri de eklenecek.

YENİ DÜZENLEME NE ZAMAN UYGULANACAK?

Düzenleme 31 Temmuz'da Resmî Gazete'de yayımlandı.

Yürürlük tarihinden önce satış ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam edecek. Yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesinden sonra ilan edilecek satışlarda ise şartları oluştuğu takdirde mirasçılar arasındaki birinci artırma usulü uygulanacak.

Bu nedenle devam eden ortaklığın giderilmesi davalarında satış ilanının hangi tarihte yapıldığı, uygulanacak ihale yöntemi açısından belirleyici olacak.

ESKİ SİSTEMDE NE OLUYORDU?

Önceki uygulamada şartları taşıyan üçüncü kişiler de ilk ihaleden itibaren satışa katılabiliyordu. Birinci ve ikinci artırmalarda satış için temel alınan tutar, bilirkişi tarafından belirlenen muhammen bedelin yüzde 50'si ve satış giderleri üzerinden hesaplanıyordu.

Yeni düzenlemeyle ise şartları karşılayan miras taşınmazlarında ilk aşama aile içinde tutuluyor. Mirasçılar arasında satış gerçekleşmezse ikinci aşamada taşınmaz yeniden ihaleye çıkarılarak üçüncü kişilerin katılımına açılıyor.