Yargıtay’dan ev ve iş yeri sahiplerini ilgilendiren kira kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin dikkat çeken bir karara imza attı. Daire, geçmişten devam eden bir kira ilişkisinde daha sonra yeni sözleşme yapılmasının, her durumda yeni bir kira ilişkisinin başlangıcı olarak kabul edilemeyeceğine karar verdi.

16 YILLIK KİRA İLİŞKİSİ DAVAYA KONU OLDU

İstanbul’da 2005 yılından bu yana aynı iş yerinde kiracı bulunan bir işletmenin ödediği kira bedeli uyuşmazlığa neden oldu. Mülk sahibi, 2021 yılında 22 bin lira olan kira bedelinin emsal değerlerin altında kaldığını belirterek bunun 39 bin liraya yükseltilmesi talebiyle dava açtı.

Ancak yerel mahkeme, tarafların 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesi imzaladığına dikkat çekerek dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediğini belirledi. Mahkeme, kira artışının sözleşmede yer alan TÜFE hükmüne göre yapılması gerektiğine karar vererek davayı reddetti.

Mülk sahibinin kararı istinafa taşıması üzerine Bölge Adliye Mahkemesi de yerel mahkemenin kararını yerinde buldu.

YARGITAY KARARI BOZDU

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise iki mahkemenin kararını bozdu. Daire, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira bedelinin belirlenmesi amacıyla dava açılmasının mümkün olduğunu hatırlattı.

Yargıtay kararında, kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına ve 2018'de imzalanan sözleşmenin gerçekten yeni bir kiralama ilişkisi oluşturup oluşturmadığının araştırılması gerektiğine dikkat çekildi.

Daire, 2018 tarihli sözleşmenin mevcut kira ilişkisinin yazılı hale getirilmesi amacıyla yapılmış olabileceği ihtimalinin de değerlendirilmesini istedi.

KİRA BEDELİ EMSALİN ALTINDA KALDIYSA NE OLACAK?

Yargıtay, 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o tarihteki piyasa koşullarına uygun olup olmadığının tespit edilmesi gerektiğine hükmetti. Bedelin o dönemin rayiç değerlerine uygun olduğunun belirlenmesi halinde artışın ilgili endeks üzerinden yapılması gerektiği belirtildi.

Ancak kira bedelinin o tarihte dahi emsallerinin gerisinde kaldığının tespit edilmesi durumunda, mahkemenin hakkaniyet ölçütlerini dikkate alarak yeni kira bedelini belirlemesi gerektiği ifade edildi.

Bu nedenle dosyanın bilirkişiye gönderilerek 2018'deki kira bedelinin o dönemin piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığının ayrıntılı şekilde incelenmesine karar verildi.

Karar, özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde sonradan imzalanan sözleşmelerin 5 yıllık sürenin hesabına etkisi bakımından önem taşıyor.