Eski daireler sıfır konutlarla yarışıyor: İkinci el satışlarda sert düşüş

İkinci el konut piyasasında ev sahiplerinin yüksek fiyat beklentisi, alıcı ve satıcı arasındaki fiyat farkını büyütüyor. İlan fiyatlarının gerçekleşen satış bedellerini yansıtmaması, eski binaların bakım ve tadilat masrafları ile deprem güvenliğine ilişkin endişeler de satış sürecini zorlaştırıyor.

TÜİK verilerine göre Eylül 2026'da ilk el konut satışları yıllık yüzde 3,9 artarak 51 bin 519'a yükseldi. İkinci el konut satışları ise yüzde 15,3 düşüşle 90 bin 871'e geriledi.

İLAN FİYATLARI İLE GERÇEK SATIŞ BEDELLERİ ARASINDAKİ FARK AÇILDI

İkinci el piyasasındaki durgunluğun nedenlerinden biri, ev sahiplerinin fiyat belirlerken çevredeki emlak ilanlarını esas alması. Ancak ilanlarda yer alan rakamlar, konutların gerçekte hangi bedelle satıldığını her zaman yansıtmıyor.

Bu durum, satıcıların beklentileri ile alıcıların ödemeye razı olduğu tutarlar arasındaki farkı artırıyor. Piyasa koşullarının üzerinde fiyatla ilana çıkarılan konutlar uzun süre alıcı bulamazken, satış yapmak isteyen ev sahipleri zamanla fiyat indirimine gitmek zorunda kalıyor.

KONUT İLANLARININ YAYINDA KALMA SÜRESİ UZADI

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) verilerine göre satılık konut ilanlarının kapanma yaşı eylül ayında 57,6 güne yükseldi. Aynı dönemde konut talep endeksi aylık bazda yüzde 6,4 geriledi.

Talepteki zayıflama ve yüksek fiyat beklentisi, özellikle eski konutların satış süresini uzatıyor. Yeni projelerde sunulan taksitli ödeme seçenekleri ve daha düşük bakım ihtiyacı da ikinci el konutların rekabet gücünü sınırlıyor.

ESKİ DAİRELERDE TADİLAT MALİYETİ ALARM VERİYOR

İkinci el konut satın alırken satış bedelinin yanı sıra ortaya çıkabilecek ek masraflar da alıcıların kararını etkiliyor. Eski binalarda elektrik ve su tesisatının yenilenmesi, çatı onarımı, asansör bakımı ve ısı yalıtımı gibi işlemler ciddi maliyet oluşturabiliyor.

Mutfak ve banyo tadilatı gibi daire içi yenileme giderleri de eklendiğinde, başlangıçta uygun görünen bir konutun toplam maliyeti yeni bir dairenin fiyatına yaklaşabiliyor. Bu nedenle alıcılar yalnızca ilan fiyatını değil, taşınma sonrasında karşılaşabilecekleri harcamaları da hesaba katıyor.

İkinci el konut tercihlerinde binanın yaşı ve deprem güvenliği de belirleyici unsurlar arasında yer alıyor. Aynı bölgede bulunan benzer büyüklükteki daireler arasında binanın yapım yılı, zemin özellikleri, taşıyıcı sistemi ve varsa deprem performans raporu alıcıların kararını etkiliyor.

Özellikle eski binalarda olası güçlendirme ve kentsel dönüşüm maliyetleri, satın alma kararında ek bir risk olarak değerlendiriliyor. Bu durum, konum avantajı bulunan ancak yapısal güvenliği konusunda belirsizlik taşıyan konutların satışını zorlaştırabiliyor.